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준공 전 미분양 아파트에 대한 '환매조건부 매입'이 12년 만에 부활했다. 자금 확보가 시급한 건설사들의 숨통을 틔워주고 환매 후 보다 좋은 조건에 되팔 수 있도록 자구노력을 유도한다는 계획이다. 과거 시행 당시 99% 이상이 환매할 정도로 효과가 컸던 만큼 이번에도 지방 미분양 해소에 어느 정도 역할을 할 것으로 기대되지만 분양가의 50% 수준인 매입가격 실효성 논란은 이어질 것으로 보인다.
정부는 지난 19일 지방 건설사 유동성 위기 극복 방안으로 준공 전 미분양 주택 1만 가구 환매조건부 매입방안을 발표했다. 주택도시보증공사(HUG)가 미분양 주택을 서울솔로몬저축은행 분양가의 50% 수준에 매입하고 건설사는 준공 후 1년 이내 매입가와 이자를 더해 이를 다시 사들일 수 있다.
대상은 분양보증에 가입한 공정률 50% 이상 지방 아파트다. 서울 및 수도권보다 더 심각한 지방 미분양 사업장에 집중하기 위해서다. 건설사가 초기 사업 단계부터 자구노력 없이 공공매입에 의존하는 것을 막기 위해 공정률은 50% 신협보험 이상으로 정했다.
정부는 그동안 준공 후 미분양을 CR리츠나 한국토지주택공사(LH)가 매입하는 방식으로 해소해왔지만 가격 협상이 어렵다는 한계가 있었다. 이를 환매조건부로 매입하면 건설사는 당장 들어온 자금을 PF 상환이나 건설비용에 사용하는 동시에 이를 다시 사들여 더 비싼 가격에 팔기 위한 노력을 할 것이라는 게 국토부 구상이다. 만일 파산신청자격 건설사가 준공 후 1년 내 분양가의 50% 이상으로 되팔지 못하면 주택은 HUG 소유가 돼 공매로 넘어가게 된다.
정부는 과거 사례를 토대로 매년 3000~4000가구의 수요가 있을 것으로 예상, 3년간 1만 가구를 매입한다는 방침이다. 국토부에 따르면 과거 환매조건부 미분양매입 당시 준공 전 미분양 1만9000가구를 매입했으며 99%가 연차수당계산기 이를 다시 매입, 되파는 데 성공했다.
미분양 안심환매 사업 개요. /사진=국토교통부 제공
문제는 매입가격이다. 분양가격의 절반 수준으로 주택을 매입할 경우 당장의 자금 확보에는 도움이 되지만 장기적으로 수요가 있 한국장학재단 학자금대출 거절 을지는 미지수다.
한 건설업계 관계자는 "지원을 못 받는 것보단 낫겠지만 분양가의 50%라는 게 매력이 떨어지는 건 사실"이라며 "법정관리 직전에 있는 어려운 지방 사업장이라면 숨통이 트이긴 하겠지만 그렇게까지 위험부담이 없는 사업장이라면 적극적으로 매입신청을 하진 않을 것"이라고 내다봤다.
과거 정부가 환매조건부 미분양 매입 사업을 도입했을 때도 같은 문제가 발생했다. 정부는 2008년 대한주택보증이 공정률 50% 이상 지방 분양보증 사업장을 분양금액의 50%에 사들이는 방식으로 환매조건부 미분양 매입 사업을 처음 도입했다.
2008년 1차 매입 당시 54개 건설사가 62개 단지 8327가구(1조2593억원 규모)를 신청했고 5000억원 매입을 목표로 했던 정부는 이 중 20개 업체 25개 사업장 3390가구를 4168억원에 매입했다. 1조5000억원을 매입하려던 2차 때는 36개 건설사가 41개 사업장 6364가구(9791억원 규모)를 신청, 21개 사업장 3984가구를 5630억원에 매입했고 3차에서는 14개 건설사가 15개 사업장 3270가구를 신청하는 데 그쳤다. 당시 건설사들의 매입신청이 줄어드는 이유로 낮은 매입가격이 꼽혔다.
이에 정부는 2011년 매입 대상 미분양 아파트를 서울을 제외한 수도권으로 확대했고 2012년에는 매입지역 제한을 폐지, 전용면적 85㎡ 이하 주택은 매입가격을 60%까지 올리는 등 매입요건을 완화했다.
김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "미분양 해소를 위해 공공이 주택을 매입하는 것에 대한 비판이 있었는데 지원과 동시에 되파는 구조라는 점에서 절충안을 내놓은 것 같다"면서도 "과거에도 분양가 수준이 안 맞아 인기가 시들해졌는데 이번에도 차수 거듭할수록 그렇게 될 가능성이 있다"고 봤다.
이어 "환매조건부 매입이 미분양 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 수준은 아니기 때문에 장기적으로 효과를 보기 위해서는 세금 지원책같이 수요를 움직일 수 있는 방안이 병행돼야 할 것"이라고 덧붙였다.
김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr
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