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종중재산 처분 유효 요건과 법리
종중(문중) 소유의 재산은 종중원의 총유(공동소유)에 속하는 것이므로, 그 관리 및 처분(매매, 증여 등)에 관하여는 종중 규약에 정하는 바가 있으면 이에 따라야 하고, 이에 관한 종중 올레 할인카드 규약 규정이 없으면 종중 총회의 결의에 의하여야 한다. 만일 종중 규약에 따른 절차를 거치지 않았거나 종중 총회결의를 얻지 못한 종중재산 처분은 원인무효가 됨이 원칙이다.
결국 종중으로부터 땅을 매수하여 등기까지 하였더라도, 종중이 종중재산의 처분 요건을 준수하지 못했다면, 그 등기는 원인무효로 되어 말소될 수 있으며, 그 매수자가 다시 바꿔드림론 서류 제3자에게 매도한 경우에는 그 제3자의 등기까지 무효가 된다. 주의할 점은 제3자가 이러한 사실을 알았는지 여부와 관계없이 제3자의 등기 역시 원인무효로 말소될 수 있다는 것이다.
그리고, 매매만 무효로 되는 것이 아니라, 근저당등기도 무효가 된다. 근저당설정행위도 처분행위에 해당하고, 종중이 종중땅을 처분함에 있어서는 위와 같은 요건을 핸드폰결제 현금 준수해야 유효하기 때문이다.
예를들어 ①종중이 총회결의를 하여 땅을 담보로 제공하고 은행으로부터 돈을 빌린 경우에도, 그 총회결의가 무효로 되면 근저당이 말소될 수 있고, ②종중으로부터 땅을 매수 후, 은행에 담보로 제공하고 돈을 빌린 사안에서도, 나중에 종중총회결의가 무효라는 이유로 종중땅 매매계약 및 근저당설정이 무효라는 소송이 들어 10등급대출 오면, 은행의 근저당권등기 역시 말소될 수 있다.
종중재산 처분이 무효로 되는 구체적 실무사례
1. 종중총회 결의가 애초에 없었거나 적법하지 않은 경우
일단, 애초에 종중총회 결의 자체가 부존재 했음에도 불구하고, 종중총회 회의록을 위조하여 매매계약서에 첨부하는 사례가 있으니 주의해야 한다.
별내선 노선또한, 종중총회 결의가 있었다고 하더라도, 적법한 요건을 갖추지 못해 그 총회결의가 무효로 되는 사례도 있다.
구체적으로, 매매계약체결 동의를 위한 종중총회가 적법하기 위해서는 ①국내에 거주하고 소재가 분명하여 통지가 가능한 모든 종중원들에게 개별적으로 매매계약체결 안건을 기재한 소집통지를 해야 하고(다만, 매년 일정한 일시와 장소에서 개최되는 정기총회의 경우에는 소집통지를 하지 않더라도 유효가 될 수 있다), ②참석한 종중원들이 매매계약의 내용을 듣고 참석자의 과반수 이상이 찬성을 해야 하는 등의 요건을 갖추어야 하는바, 위와 같은 요건을 갖추지 못한 매매계약은 무효가 된다.
다만, 매매계약 체결시 총회결의가 없거나 부적법했다고 해도, 추후 적법한 총회결의로 그 매매계약을 추인하는 결의를 할 경우, 해당 매매계약은 소급하여 유효로 된다.
2. 종중대표자가 적법하지 않은 경우
매매계약을 체결한 대표자가 종중의 적법한 대표자가 아닌 것으로 밝혀진 경우에도, 그 매매계약은 무효로 되므로 주의를 요한다.
일단, 애초에 종중 대표자가 아님에도 종중의 대표자 자격을 모용하여 종중결의서를 위조하고 매매계약을 체결하는 사례도 있다. 따라서, 실제 매매계약 체결시 대표자 자격 및 총회결의의 진위에 대해 철저히 확인해야 한다.
그리고, 종중대표자는 적법하게 소집된 총회에서 참석자 과반수 이상의 결의로 선임되어야 유효한 대표자가 된다. 따라서, 매매계약 당시에는 적법한 종중대표자로 보였으나, 종중 대표자로 선임됐던 총회결의 자체가 무효라는 소송이 제기되어 종중대표자 선임결의 무효 판결을 받는다면, 결국 해당 종중대표자가 체결한 매매계약도 무효로 될 수 있으므로 주의해야 한다. 그리고 종중대표자는 통상적으로 2~3년을 임기로 선임되는데, 매매계약 당시에 임기 중 인지도 확인해야 한다.
매수자 입장에서 부당이득반환, 손해배상청구 등 해결방안
종중부동산 매매가 무효로 될 경우, 이를 매수했던 매수인이 무조건적인 손해만 보는 것은 아니다. 비록 부동산은 뺏기더라도, 일정한 요건하에 자신이 지급했던 매매대금상당을 부당이득반환, 손해배상청구 등으로 돌려받을 방법이 있다. 근저당을 설정해준 금융기관 역시 근저당권등기는 말소되더라도 대출금상담을 회수할 방법이 있다. 이에 대해 보다 자세한 내용은 지면 관계상 다음 기회에 정리하기로 한다.
△김용일 변호사
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 부동산/상속팀 대표
- 대한변호사협회 공식 등록 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 등록 상속전문변호사
양희동 (eastsun@edaily.co.kr)
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